Las hipotecas dejan atrás el techo en precios tras dos años de progresivo encarecimiento. Las nuevas contrataciones se firmaron el pasado mes de diciembre a una TAE media del 3,99%, su umbral más bajo en seis meses, coincidiendo con la inflexión del euríbor y, sobre todo, con la guerra comercial iniciada por las entidades financieras a la vuelta del verano y que, de acuerdo a fuentes del mercado, se ha intensificado en el arranque de 2024.

La política monetaria aplicada por el Banco Central Europeo (BCE) para atajar la inflación ponía fin al fabuloso momento que, en materia de precios, vivían los préstamos ya en enero de 2022, antes, incluso, de empezar a subir los tipos porque el euríbor anticipa movimientos. Para entonces la TAE media disfrutaba de un mínimo 1,499% en las formalizaciones y con el rally posterior del indicador su avance ha sido inexorable hasta alcanzar el 4,106% en septiembre pasado, momento en el que se da vuelta e inicia el repliegue que le ha permitido romper a la baja el umbral del 4% de acuerdo a la estadística del Banco de España.

El viraje coincide con el inesperado descenso del euríbor, que pasó del 4,16% de octubre al 3,679% en diciembre, ante la expectativa de una pronta reversión de tipos que el BCE ha querido enfriar posteriormente, pero el deslizamiento de la TAE no se justifica solo por dicho factor. La banca reaccionó en las negociaciones bilaterales con clientes o a través de intermediarios hipotecarios con ofertas, incluso, a precios muy inferiores al euríbor buscando reanimar la hundida concesión.

El propio encarecimiento del producto había secado la demanda y causó desplomes próximos al 18% en la concesión en nada menos que cinco meses de 2023, aunque el saldo anual limita la caída al 13,77% gracias, en buena parte, a la reactivación en los últimos meses. En el conjunto del año se firmaron operaciones por 56.242 millones de euros, pero un 8,40% o 4.728 millones fueron renegociaciones de préstamos para limitar, en la mayoría de los casos, el impacto de los tipos en las cuotas de amortización.

"El auge de las refinanciaciones ha estado presente llegando a suponer el 40% de nuestras operaciones", explica Rafael Moral, analista del broker hipotecario Hipoo, que constata la "reactivación de la demanda desde el inicio del año 2024, como consecuencia del abaratamiento del acceso a la financiación a final del 2023".

La plataforma iAhorro comparte que a finales del pasado año contrataba hipotecas a un tipo fijo medio de 3,03% TIN, bajando al 2,7-2,8% en los perfiles más solventes, (el TAE final depende de los productos suscritos por cada cliente con la entidad y sus comisiones correspondientes). El precio medio en variable era del 1,02% y el 2,04% en el tramo fijo de un préstamo mixto con los primeros cinco años de tasa estable. Son estos últimos productos los que se han impuesto en el grueso de las formalizaciones, con una cuota del 71% en las operaciones firmadas por este intermediario frente al 6% de los contratos a tipo variable y el 23% en préstamos fijos.

"En las últimas semanas estamos constatando que realmente existe una demanda embolsada que está a la espera de tener mejores condiciones para poder entrar al mercado hipotecario. Y eso lo notamos con cuestiones como el tema de las hipotecas de más del 80%: cualquier acción comercial al respecto repercute muy positivamente en la actividad de nuestro bróker", apunta Estefanía González, experta en finanzas personales de Kelisto. Su expectativa es que la puesta en marcha de los anunciados avales del ICO que permitirán a los jóvenes hipotecarse será también una iniciativa que genera "gran interés" entre los usuarios y "termina materializándose en operaciones".

Se aviva la ofensiva

Enero podría ser el mes de la inflexión también en contrataciones. "Como norma general suele ser un mes estable o, incluso malo porque la primera semana es festiva. No destaca en firma de hipotecas, pero esta vez se están rompiendo todas las tendencias. Y a partir de la segunda quincena muchas, muchas entidades empezaron a mover ficha y empezaron a bajar los tipos de interés", detalla Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

"Con la llegada del mes de febrero hemos visto un cambio de mercado que resulta muy significativo: si en los últimos 3-4 meses ya veíamos caídas en los precios medios mes a mes en hipotecas fijas y variables, pero año a año la bajada solo se veía en variables, por fin hemos empezado a ver el descenso en fijas, aunque aún sea muy leve", agrega la experta de Kelisto. "A día de hoy, todas las entidades han abaratado sus ofertas. El inicio de la ofensiva comercial en los primeros días de enero ya ha quedado de lado, de forma que la gran mayoría de las entidades se han subido a este tren", señala el analista de Hipoo.

Las entidades que se identifican en el mercado como "más activas" son Unicaja, Sabadell, EVO Banco, ING y Caja de Ingenieros, con Bankinter y Sabadell "centrándose" en un perfil solvente y con ingresos en la unidad familiar de 3.000 euros y con un perfil laboral con mínimo un año de antigüedad. La guerra se ha ampliado a todo perfil, si bien es cierto, que perfiles solventes o boutique podrán acceder a unas ofertas más competitivas que un perfil estándar", agregan en Kelisto.
Marzo y el BCE serán claves

El euríbor comenzó a anticipar una regresión en los tipos de interés en el mes de noviembre. Por vez primera desde enero de 2022, su cotización mensual cayó al 4,022% frente al 4,160% previo. En diciembre sorprendió con un repliegue al 3,679%, que en enero bajó el 3,609%, y ya abarata los préstamos revisables al semestre. La media provisional de febrero es del 3,600% pero ha rebotado en los últimos días después de que el BCE enfriase la intensidad de la bajada de tipos. Serán claves las pistas que ofrezca en la reunión que su Consejo de Gobierno celebra en marzo.